不動産活用の町医者
西日本の日本海側に住んでいた方が仙台に転勤して来ました。
一戸建ての重要事項説明で、凍結防止の為の「水抜き栓」を説明している時に、「水抜き栓って何ですか？」と質問されてしまいました。
以前、一戸建てには住んでいたものの初めて聞いたそうです。
仙台市の東部は昔から田園地帯が広がっていました。
昭和40年代以降、それらの田園は次々と開発され、流通拠点や住宅地として姿を変えて来ました。
後から開発された団地は、以前に開発された団地より地盤面が高く造成されている事が多く、大雨の時などは、古い団地が冠水してしまう事も度々でした。
仙台市ではこんなハザードマップを配布しています！
地震による仙台市内の「揺れやすさ」「地域の危険度」「液状化予想」を示したものや、造成履歴などもあります。
以前から住んでいれば普通に理解できることでも、仙台に来てから間もない人にとっては、その土地の癖が判りません。
水害になれば、大事な財産が損失してしまいます。
そのような事を避けるためにも、この様な土地の癖は共有すべきです。
一般的に地主さんは個人であることから、30年は長いとする方も多いです。
50歳の時に貸しても契約が終了する時には80歳になる訳ですので長いと言えば長いですね！
しかし、その長さもメリットになります。
賃貸経営として見れば、契約期間は安定して貸せるわけです。
滞納の心配もありませんし、例え滞納があったとしても執行認諾条項が付いた公正証書契約をしていることで裁判を経ずに強制執行ができます。
短期間の賃貸では好条件で貸せる場合もありますが、次の賃貸人が現れるまで相当の期間を要する場合もあります。
賃貸を焦るばかりに、不良な賃借人（土壌汚染をさせるような人）に貸してしまうような羽目にもなったりします。
30年ですと人の代も変わることから、「相続の時はどうする？」という問題も出て来ます。
地代収入がある訳ですから相続税の分割納税も可能です。
どうしても当該土地を処分しなけらばならない時はどうするか？
その時は、まず借地人（地上権者）にその土地の買取りを持ちかけます。
買取りはしないとなった時は、底地権を第三者に売却することになります。
借地人が居る時の土地の価格はどうなるか？
価格は更地価格と同等にはなりません。
借地権割合（路線評価表に記載されている）に応じて減額にはなりますが、こういう時には平等・公正な不動産鑑定士に鑑定評価してもらい。
賃貸期限が後4、5年なら、「3割位安く買えるなら買っておこう！」という方もいると思われます。
今日は、仙台市内の公証人役場で仙台新港近くの事業用定期借地権設定公正証書契約を実行して来ました。
賃貸人様、賃借人様、末永いお付き合い宜しくお願いします。
仙台市近郊にはバブル崩壊直後にも拘わらず大型分譲があり、景気刺激策として過度な新築優遇税制で住宅購入を煽っていました。
現在、そんな大型団地では中古住宅の売出しがたくさん有ります。
レインズで成約事例や販売在庫などを検索しますと、たくさんの物件がヒットします。
「〇〇町〇丁目」と細部条件を入れても数件ヒットします。
当時高級住宅地として分譲されましたが、土地建物で総額４，０００万円前後はしました。こういう分譲物件を購入された方は５０歳前後だったと想定しますと現在は７５歳前後にもなるでしょうか？
核家族全盛時代でしたから、子供さんと同居されている方も少ないなでしょう！
兎に角、異常とも思える程の中古住宅の売却が起きております。
成約金額をみますと、リフォーム済物件で２，６００万円、現状渡しで１，８００万円程度のようです。
土地比率が小さい物件は価格劣化が大きいものですが、この団地は土地面積が比較的大きいせいか、２５年経過しても価格劣化は少ないように見えます。
仙台市中心部には大型の分譲マンション販売や建築中の物件がたくさん有りますが、販売は好調のようです。
都市回帰現象に拍車が掛かる中、郊外一戸建て住宅の価格は今後低下の一方と思われます。
中古住宅の引渡しが終わった２ヶ月後に雨漏りする事が判明しました。
そんな時はどうしましょう？？
中古住宅などの売買で稀に発生する隠れた瑕疵の問題です。
買主が、隠れた欠陥に気づかず購入し、後にトラブルとなる事があるのですが、その場合責任は誰にあるかという問題について規定しているのが、『瑕疵担保責任』です。
個人が関わる売買の形態は以下の様に分類されます。
売主 → 買主 （隠れた瑕疵があった場合）
個人 → 個人 売主は3ヶ月〜1年間瑕疵担保責任を負う
宅建業者 → 個人 売主が2年間の瑕疵担保責任を負う
個人 → 宅建業者 売主の瑕疵担保責任は免責される
以上の事から、買主が個人の場合は宅建業者（不動産業者）から買うのが一番安心という事になります。
売主が個人の場合は、こちらも宅建業者に売るのが一番安心です！
公正証書を作成する公証人とは、国民の権利義務に関係し、私的紛争の予防の実現を目指すものであり、強制執行が可能である公正証書もあります。
公証人は、契約者双方の利害が関係しますのえ、一般的には法律実務の経験豊かな裁判所OBの方が任命されております。
事業用定期借地権では強制執行認諾条項が無いと、単なる賃貸契約書となってしまいます。
双方の権利を守り、安心できる契約関係を保つ為にも、この「強制執行認諾条項」必要なものになります。
公証人が行う公証事務は色々ありますが、公正証書遺言なども代表的な業務になります。
公証事務を行う事務所は公証役場と呼ばれていますが、今の時代、役場という名称も珍しいものです。
事業用定期借地権はこんな事情を背景にして制定されました！
当初、この「事業用定期借地権」はロードサイド店舗を想定していたようで、契約期間は10年以上、20年未満となっていました。
「20年満了する前に建物は解体し、更地にして返還する」というのが、この事業用定期借地権の大きな特徴で契約更新はありません。
地主さんにとっては安心して土地を貸せる様にはなりましたが、借りる方にとっては負担が発生してしまいます。
減価償却が終わっていない建物を解体するということは大きな損失になります。
そういう声を受け、借地借家法が改正され平成20年の1月1日以降、事業用借地権の存続期間は10年以上、30年未満となりました。
この借地契約は、初めに「事業用定期借地権設定合意書」を取交し、それを公証人が「事業用定期借地権設定契約公正証書」という公正証書を作成します。
この公正証書には強制執行認諾という条項があり、金銭債務の不履行があった場合は裁判を経ずとも強制執行が可能になります。
これだけ環境が整備されますと、貸す方も借りる方も安心です。
仙台港周辺には大きな業務用地が多くありますが、当社だけでも5件の事業用定期借地権設定契約をさせて頂いております。
資材置場として土地を貸したら、「小さい事務所を建てたいので良いですか？」と聞かれた地主さんは「良いですよ！」と返事してしまいました。
建築申請にも認印を押してあげました。
完成後、賃借人はその事務所を登記してしまったのです。
そうすると、この土地には地上権が設定された事になります。
こうなりますと、地主さんの土地でありながら、地主さんの都合で処分したり、退去を求めたりする事が困難になります。
以前は、この様な事が多く発生した為、「一旦土地は貸したら戻って来ない！」通説が出来上がってしまいました。
そんな事から、遊んでいる土地があっても貸さない地主さんが多かったので、賃貸土地の需給のバランスが崩れてしまいました。
そんな状況を解決すべく新たに制定されたのが「事業用定期借地権」です。
安心して賃貸し、賢く利用できる様になりました。
今日の町内会の配布物に、こんな贈り物が入っていました！
昔（戦後間もない頃）は集落にはそこだけで日々の生活が成り立つ様にいろいろな生業がありました！
「油屋」「豆腐屋」「魚や」「床屋」「唐傘や」等々。
その後、交通機関の発達に伴い、品揃えの豊かな店や、スーパーが発達すると、小さな地元の店は段々衰退して行きました。
商売は止めても「屋号」だけは残っていましたが、その屋号も世代が交代するに従い段々廃れてしまいました。
改めてこの「南蒲生の屋号」を見ると昔、遊び回った街並みが目に浮かびます！
この度、(公社)全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所からデータが公開されましたが、ここ15年間は連続して家賃が下がり続けています。
空家が上昇の一途であることを考えれば当たり前とも言えるデータでもあります。
2014年の時点で「消費者物価総合指数:全体」が急上昇しているのが、何とも不思議なことです。
この15年間は世帯当たりの可処分所得は上がっておりませんので、国民の暮らしは厳しさを増しております！
隣の50坪の土地は坪単価30万円、1,500万円で売れたらしい！
うちの土地は100坪あるから3,000万円で売れるでしょ！
しかし、そうはならないのです。
購入する側が建売業者なら以下の様になります。
100坪を２分割し、50坪の土地して２棟建売りするはずです。
仙台市内でも、こういうミニ開発が盛んに行われています。
隣の販売実績に合わせ、完成宅地の価格を＠30万円/坪にする為には、２分割にする為の費用が必要となります。
測量費用、分割登記、ライフラインの引き直し、境界整備等です。
これに、500万円程掛かるとしますと、3,000万円から500万円を差引き2,500万円になります。
それを２分割しますから、1,250万円、坪単価は＠25万円/坪なってしまいます。
「隣が＠30万円/坪なんだから3,000万円で売ってよ！」と言われても、そういうお客様は中々おりません。
売手側からしますと、「納得いかない！」かもしれませんが、実情はこんな感じなのです。
区画形質の変更、これを開発行為と言います。