投稿者: twin_bottle

２２年前に造った「不動産関連シミュレーター」を復活させました！
当時はインターネットが未だ珍しい時代で、スマホなども無く珍しい携帯電話は全てガラケーでした。
ホームページ作成も手打ちで、覚えたてのJavaScript（ジャバスクリプト）を使って事業収支計画を組む時に必要な金利計算、減価償却、所得税などを簡単に計算できるプログラムを造りました。

復活したサイトは下記です。
https://www.kentaku-ep.co.jp/simulat/index.html

勿論、それらを総合した事業収支プログラムも自作しておりました。
これらのプログラム造りを経て不動産事業計画の作成に関してたいへん勉強になったことは言うまでもありません。
これらの勉強は「不動産コンサルティングマスター」の資格取得にも大いに役立ちました。

通勤で通っている七北田川に掛かる高砂橋ですが、この橋の上流側は全面結氷していました。
今シーズン初めてです！

12月中に見られるシーズンもありますが、今年の仙台市の寒さは例年並みという事でしょうね！

入社する会社が決まりました！
親元を離れ、初めての土地で一人暮らしを始めます。
そこで、アパート探しになる訳ですが、皆さんはどんな基準で物件選びをするんでしょうか？
アパートの家賃、建物構造、地域、利便性など色々あると思いますが、通勤手段を例にして検討してみます。

通勤手段は自転車とします。
JR仙石線・中野栄駅から徒歩6分の処にある当社まで通勤するとします。

自転車が使えない時もあるでしょうから、徒歩30分としますと２Km圏内になるでしょう。
歩道に自転車帯が無い国道45号線は自動車の交通量が多く、夜間走行はかなり危険です。
産業道路は歩道が広いですが、交通量が多いです。
お勧めルートは45号線と産業道路の中間の道路は歩道が広く、自転車帯もありますのでこちらが一番安全と言えます。
親の立場からすれば「安全が第一！」です。

そんな事を一つ一つ潰しながら物件を決めて行く事になります。

ある期間、家賃を無料にします！と言う賃貸契約です。
不況時などや、地域的に賃貸物件が多く供給され空家が多い時などに良く見かけます。
テナントビル等では特定のテナント（客寄せ出来る有名な店）には、家賃が1年間無料や敷金の減額、内装工事の無償提供など、入居側に多くのメリットが提供される場合が有ります。

空家が多くなっている居住系物件でもフリーレント的な条件提示される場合もあります。
4月の入社に併せて、1月から物件探しをする場合、気に入った物件があったら管理会社に一言聞いてみましょう！
「3月末に引越ししたいんですけど、契約はその頃からでも良いんでしょうか？」と。
一般的に入居申込みした時点で、その物件を拘束してしまう訳ですから家賃が発生するのは当然です。
「良いですよ！」という回答が得られれば、入居時点からの家賃発生となります。
1月中旬から3月中旬までの期間はフリーレントになったのも同じです。
需要と供給のバランスで生まれるこの「フリーレント」、上手く活用されては如何でしょうか？
仙台でも空家が多い地区などには有効だと思います。

仲介手数料は要りません！という賃貸物件を見掛けます。
仲介料が主な収入源である仲介専門会社は成り立ちません！
では、どういう仕組みになっているのでしょう？

賃貸物件の空きが少なく貸し手（家主側）有利であった時代は、仲介手数料は入居者が負担していました。
ところが、最近は多くの物件（賃貸アパートや賃貸マンション）が供給され空き家率は上昇の一途です。
こうなりますと、今度は借り手側（入居者）が有利になってきます。空いたままですと、賃貸事業の採算も狂ってしまいます。
半年、1年も空室のままより「仲介料は家主が負担するから、早く入居させてくれ！」ということになります。
そんな状況から生まれたのが「仲介手数料ゼロ」なのです。

宅建業法では、仲介手数料は家賃の1ヶ月以下となっています。
貸主、借主どちらから頂いても良いがその総額はあくまでも1ヶ月分以下となります。

需給バランスにより、賃貸の慣習も変わってきます。
仙台市内でも空き家率上昇しており、仙台南西部の古い団地の入居率は惨たんたる状況です。
フリーレントに付いては、別の機会に書きます。

年が明け、賃貸に動きが出てきた感じがします。
入居者個人が物件を探し、いざ契約しようとした時に「法人契約でお願いします！」と言った途端に入居申込みを断られるケースがあるようです。
以前、法人契約なら家賃滞納が無いという理由から歓迎されていましたが、近頃はちょっと事情が変わっているようです。

では、何故嫌われるようになったのでしょうか？
関係者によりますと、退去時の敷金清算トラブルにあるようです。
法人によっては、契約行為を大手の不動産会社にアウトソーシングしており、「敷金は全額返還して下さい」と平然と言ってきます。
最低限の原状回復費用を認めてくれる会社もありますが、頑なに認めないところもあるようです。
依頼主の利益の為に働いているのでしょうが、相手の立場を認めない関係は嫌われますね！

＜2012年8月3日の記事と、機材構成を変更した現在では内容が異なる部分もありますので改編して再掲します＞

野菜を自宅に庭で栽培し、収穫を喜び、自然に感謝しつつその恵みを戴く家庭菜園。
その電気版が「電気畑」、自然から恵みの享受です。
（野菜の価値を価格だけで判断する方は家庭菜園はムリです。買った方が安いです。電気もそうです。自分で作るより買った方が安いです。）
電池モジュール（ソーラーパネル）は津波被災で解体された隣家敷地を借用して設置しました。

公称値190Wのパネルを専用架台に６枚取り付けていますが、架台は太陽光がパネルに出来るだけ直角に当てるべく、仰角が調整出来るようにし、回転式としました。

自宅建物北側にプラント収納小屋を造りました。

完成した全景です。

収納されているプラント群です。

上部壁部にMPPT式のコントロールチャージャーを設置、45Aまで対応し、リモートメーター付きです。
12V、24Vバッテリーシステムいずれにも「自動認識」してくれます。
電圧調整された直流をバッテリーに蓄電します。

蓄電池は24V・60Ahの「リン酸鉄リチウムイオンバッテリー」です！！蓄電容量は「1,536Wh」になります。
これを3台並列に接続してますので、総蓄電量は4600Whになります。
インバータと蓄電池の間に取り付けてあるのは200Aのフューズです。

バッテリーに蓄電した直流電源（24V）を交流100Vに変換するインバーター
一次側は200Aにもなりますのでケーブルは60sqと極太です。

その右棚上部には24V・3000Wのインバーターを設置！

医療機関でも採用されているものを採用されている製品です。

各種のコントロール機器は室内に設置しました。

漏電ブレーカーと電力モニターの発信装置、
インバーター（24V・3000W）のモニター・操作盤、
センサーは漏電ブレーカーの裏側にセットしています。
インバーターのリモートコントローラです。

家庭内で使用している電力の合計値をリアルタイムで表示できる「電力モニター」

PCに接続すれば各種データをグラフ表示させることもできます。
冬場でも４Kwhの発電量があり、夏至辺りになりますと６Kwhにもなります。
この時期ですと、床暖房や凍結防止装置の電力が不要になりますので、商用電力の電気料金は基本料を含めても3,000円／月額程度に収まります。

電気畑と商用電力の切り替えはブレーカーを使用しますが、リレーは市販のものを使用して、次のような配線をしています。

因みに、ここで使用している機材は全てが中国、台湾製です。

エネルギーゼロ住宅として、太陽光パネルを設置して昼間は売電し、夜にはその電気を買取りする、電気エネルギーを大量に消費するオール電化住宅は2019年問題もあり、今後要注意です。
今後、電気料金は上がる事があっても、下がる事は考えられません。
原子力発電所の廃炉費用まで利用者負担のなるそうです。

仙台市内で管理しているアパートの入居者様より連絡が入り、現場確認にお邪魔したらホントに流れません！
早速、業者に頼んで見てもらったら、こんな状況になってました。

これでは、洗浄も掛けようがありません。
流しの下部から床下部の配管を入れ替えることにしました。

完全に詰まってしまう前に洗浄を掛ける事が重要ですね！
床下に潜れる構造で助かりました！