月: 2019年2月

「あぁ、また言ってしまった！」の感じです。

「あぁ、また言ってしまった！」の感じです。
単なる仲介業者なら、「早速、売却の準備に入りましょう！」ということなのでしょうが、お客様のこれからの10年を考えてみた場合、現在お住いの郊外の一戸建てを先に処分した方が、どうしても得策としか思えません。

マンションを購入し、10年ほど住みその後、郊外の一戸建てを購入され住んでいました

当初、仙台市内の中心部に新築されたマンションを購入し、10年ほど住んでいました。
その後、郊外の一戸建てを購入され住んでいましたが、30年近く経った現在、どちらかの住居を処分する計画になり、家族で相談した結果がマンションの売却を考えられた様です。

思い出の品々が多く処分するには耐え難く、マンションでは生活出来ない！というのがその要因だった様です。

80歳までもう直ぐということを考えれば、郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。公共交通機関の利用が必須です。

80歳までもう直ぐという依頼主のことを考えれば、これからの10年は郊外の一戸建てで生活するにはリスクが高過ぎます。
一方、仙台の中心部のマンションは地下鉄の駅に近く、スーパーも徒歩5分圏内です。

自動車の利用が制限される年代の方には公共交通機関の利用が必須です。
そんな訳で、「マンションの売却は考え直してみたら！」と申上げた次第でした。

そんなことを良く尋ねられます！

私自身は自宅で以前は犬も飼っていましたが、現在は猫２匹が同居しています。
夫婦2人の時は、猫が共通話題になりますので、家庭内も和みますし、癒しにもなります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ペット飼育に嫌われる要素に、「飼育により、臭いが着く！」や「爪痕が着く！」などがありますが、我家の猫は専用の爪研ぎだけでやりますし、トイレは猫砂を入れた専用Boxで用足しをします。
躾次第で人間の住環境を破壊しません。

空家対策には「ペット可！」も一案です！

我家の資産価値のところで書いた収益価格ですが、想定する利回りで大きく変わってきます。

（収入－維持経費）÷利回り％＝収益価格

一般的には「8％」と言われていますが、住宅供給が少ない地域では実態とはちょっとかけ離れた数字になるようです。

上記の公式に前回書いたものに当てはめますと
（120万円ー20万円）÷0.08＝1250万円
収益価格は1,250万円となります。

これを「5％」にしてみると
（120万円ー20万円）÷0.05＝2000万円
収益価格は2,000万円という事なります。

同じ家賃なら収益価格も同じになりますが、この利回りの違いは何処からくるのでしょうか？

一般的には「8％」と言われていますが、住宅供給が少ない地域や利便性の高い地域では「５％」でも良いのではないかと思われます。

また、時間劣化の少ない住宅等も、時間劣化の大きい住宅よりは当然利回りを低く設定することは可能でしょう！

仙台駅から徒歩10分圏内に建築中の分譲マンションを例にしますと、分譲業者が設定している利回りは5％程度になっているようです。

仙台市営地下鉄・東西線の東の終点、荒井駅から更に東にある「大沼」です。
隣りには「仙台農業園芸センター」があり、年間を通して催しものがあります。

風が強く寒い日でしたが、仙台農業園芸センター内では家族連れが散歩をしています！

そんなイルミネーションをバックにして白鳥が戻って来ました！

夕刻にも拘らず、餌場に向かう白鳥も・・・・

勿論、明るい時には又違ったシーンが見られます

 

今年に2月に撮った写真はこちら！

 

不動産の評価方法として積算法と収益還元法がありますが、ここでは収益還元法で算定してみます。

家賃収入が年間120万円、年間維持経費（管理費、修繕費、公租公課、損害保険料等）：20万円　還元利回り：8％として計算してみます。

（収入－維持経費）÷利回り％＝収益価格

上記の公式に当てはめますと
（120万円ー20万円）÷0.08＝1250万円

収益価格は1,250万円となります。

仙台市街地に於いて一戸建てでも賃貸に出す場合、家賃は精々月額10万円程度で年間120万円です。
パワービルダーが供給した物件でも3,000万円程します。
その住宅を賃貸することになっても、家賃は10万円にしかならないとなった場合納得出来ますか？

3,000万円で買っても、資産価値は1,250万円なのです。

これから、空家率が上がりますから、積算法で算出しても無意味になります。

 

こんな仕掛けが初めから分かっていたら賃貸経営なんかしませんよね！

２５世帯以上のＲＣ賃貸マンションを27,000万円程投じて建築した物件を例にして考察します。
当初、家賃収入は年間2,000万円程あり、借入金返済額は1,260万円程、他の経費（管理費＋保険料＋維持費等）を差し引きますと当初５年の年間収支は500万円程になります。

収入ー支出＝収益（収支）

更にその収益から借入金の金利と減価償却を経費として差引くことが出来ます。
その額が所得となります。

収益ー経費＝所得

所得額に応じて所得税が課税される訳ですが、この税率は超過累進税率をとっています。
所得額が多くなれば成る程、税率も上がって行きます。（5％〜40％）

所得ー所得税＝手残り額

不動産所得税を払った後の手残り額でも460万円程手元に現金が残ります。
しかし、設備関連の償却が完了する15年以降については不動産所得だけが急増し、実質収支100万円以下に激減してしまいます。

以上のシミュレーションした事業計画をクラフ化したものが下図になります。

その後も借入金の金利分の減少により、不動産所得額が増加し、税額増加で実質収支は事業開始20年目辺りで実質収支は殆どゼロになってしまいます。

仙台市街地の賃貸マンションは空室率が上昇していますし、賃料の下落や、借り手側に出すインセンティブを考えますと、収支は更に厳しくなります。

「勘定合って銭足らず」という諺、聞いたことありませんか？
賃貸経営は正にこの諺のようなものなのです。

仙台新港周辺には大規模な区画整理が行われており、大きな面積の土地所有されている方も多く、大きな土地を求めている企業もあります。

土地所有者が最初に当たる問題が、「建てて貸すか？」それとも「更地で貸すか？」です。
この分かれ道は何処から生まれるのでしょう！
建築会社が借り手を探してから土地を探す場合は「建てて貸す！」ということにになるでしょうし、土地所有者側が借り手を探す場合には更地で貸す、詳しく言えば「事業用定期借地権」で貸すということになると思われます。

各々のメリット・デメリットを考察してみます。

「建てて貸す」場合のメリット
・土地の面積が小さくてもある程度、よい賃料が得られる
・建物については減価償却や借入金の金利分が経費計上できる
・定期的な建替えにより、節税が出来る

 

「建てて貸す」場合のデメリット
・途中で解約されるリスクがある（建築費が借入の場合、ローン支払いだけが残る）
・年数を経過する程、経費計上できる額が小さくなる（手取額が年々少なくなる）

「更地で貸す・事業用定期借地権」のメリット
・殆どリスクが無い
・安定した収入がある
・地代収入だけのため事業所得額が少ない（税額も小さい）

「更地で貸す・事業用定期借地権」のデメリット
・殆ど無い

貸方には色々特徴があります。
土地面積、土地総量によって運用方法にも差異が出てきます。
事前の相談してみましょう！

妻が怪我治療の為、只今独身生活中です！
こんな時に重宝なのが、スーパーの惣菜コーナーです。
3〜4日分の夕食分だけなのですが、久々に行く買い出しで、商品が多く目移りしてしまします。そして買い過ぎ傾向になります。

作れば安く上がるのでしょうが、1人分だけとなると何日も同じものを食べるの事を考えると、色んな惣菜を買った方が安いようにも思えます。
結果、レジでは3〜4,000円程支払うことになります。

「三陸沿岸に住んでいた時は隣近所でやったり、貰ったりして年金だけで何とか生活できたが、復興住宅に入ってからは何するにもお金が必要、加えて家賃も掛かる」と津波被災者が話していたことを思い出します。

今後、単身世帯が多くなるようですが、年金だけでは生活困難ということになりそうです！

 

退去されたら、次の入居者が中々見つからない！

そんな声が「あちら・こちら」から上がっています。
永年続けられた新築優遇税制により、徐々に空室率が上がり、このままではどうなってしまうのでしょう？
と言う事で出された野村総研のレポートに載っていたのが以下の図です。

住宅着工戸数を抑制しないと、2040年には空家率が40％になってしまうと言う驚愕のレポートでした。

このレポートは2009年に公表されていますが、その後も具体的な抑制政策は出されないどころか、相続税の改正により貸家建築を煽ってしまいました！
その結果、現状シナリオでは2040年に空家が40％になるとされていたものが、現在、それに近い空家率が20年近くも前倒しになってしまってしまいました。
神奈川県では既に40％になっていると言うデータもあります。

当社では、2000年以降集合住宅の建築提案を取り止め、敢えて収益性の低い戸建賃貸住宅に切り替えております。
その戸建賃貸住宅も、分譲住宅の仕様に近いものにしています。

仙台市近郊の賃貸住宅は大震災の復興特需により、空家が目立っていた地域でもほぼ満室になっていたアパートもありましたが、その特需が去った現在は以前にも増して空室が多くなっています。

平成初期のバブル崩壊時には自己破産した物件や任意売買になった物件は、相場より安い賃料で貸すことが出来るため、その周辺の賃料も下がってしまいました。
同様の物件が大量に市場に出廻ることが予想されます。
それに伴い、賃料も現在より大幅に下がると思われます。

野村総研の元レポートはこちらです。

「バイヤーズ・エージェント」と「セラーズ・エージェント」という名称を！

皆さん、聞いた事ありましたか？
バイヤーズ・エージェントとは買手側の代理人で、セラーズ・エージェントとは売手側の代理人の事です。

買う時は良いものを出来るだけ安く買いたいし、売る時は大事な財産を適切に評価してもらい、出来るだけ高く売りたいものです。
不動産の売買は一般の人にとっては、一生に何度も経験するものではありません！
増してや、財産を適切に評価したり、良いものを出来るだけ安く買う交渉などは至難の技です。
そこで登場するのが、エージェント（代理人）です。

弁護士と同じ様に依頼主の利益を最大限確保するために働きます。

ですから、売手側、買手側を同一物件で双方代理することはあり得ません！
米国では一般的なエージェント制度ですが、日本の仲介制度と根本的に違うところです。

日本で、売りたい物件が出ますと不動産仲介会社に相談して売却を依頼、業者は不動産市場（不動産業者だけの情報交換市場：Reins）に物件を登録して業者を通して買手を探すことになります。
この制度が機能しますと、米国と同様に双方代理はできないのですが、日本には立派な抜け道が存在するのです。

売却を依頼された不動産業者は市場に登録せず、買手を直接探すのです。
勿論、売主の利益を守りつつ、買手の意見も尊重することになります。
「良い塩梅！」で手を打つのです。
そして、仲介手数料は双方から頂戴しますので、通常の２倍の手数料が入ることになります。仲介会社としてはとても良い（おいしい！）取引になるのです。

売りたい！、買いたい！と思ったら、まず自分（依頼主）の利益を最優先してくれるエージェント（代理人）を探しましょう！